Понятия ДНП и СНТ: критерии отличия, что лучше выбрать. Что лучше снт или ижс - аргументы за и против

Дачные участки имеет каждый второй человек или собирается приобрести, в последнее время дача стала необходима для многих семей, в связи с экономической обстановкой в стране, когда надо подумать об экологическом отдыхе и чистых продуктах для своей семьи.

Многие клиенты обращаются к с просьбой помочь в выборе дачного участка. Так как в процессе самостоятельного поиска у людей далеких от юридических и риэлторских познаний возникает вопрос: в чем разница меж участками СНТ и ДНП и вообще, что же все-таки это такое?

Эта статья предназначена для , цель раскрыть главные нюансы, различия СНТ и ДНП.

СНТ (Садоводческое Некоммерческое Партнерство )

Это добровольческое объединение людей, чьи земельные участки компактно размещены на отведенном садоводству земельном массиве с разрешенным использованием земли - для ведения садоводства.

ДНП (Дачное Некоммерческое Партнерство)

Это юридическое лицо, которое объединяет более 3-х человек для создания дачного поселка на землях с разрешенным использованием - для ведения дачного хозяйства или дачного строительства. Садоводческие кооперативы либо дачные партнерства имеют органы управления (Правление, которое возглавляет Председатель). Юридическое лицо обязано быть зарегистрировано в налоговой службе.

СНТ и ДНП

Относятся к видам некоммерческого объединения людей. Все садоводческие участки, образуют общий массив с собственной инфраструктурой: сетью электрических, водопроводных, газовых и др. коммуникаций, дорог и проездов, дренажных канав. Инфраструктура в садоводческих объединениях создается всегда за счет самих членов садоводства, содержится и обслуживается также за счет народа, а не из средств муниципалитета, за счет членских взносов.

Все коммуникации СНТ и ДНП, в том числе внутренние дороги, проезды, обеспечивающие подъезд к участкам, относятся к общему имуществу членов ДНП либо СНТ.

Все дачные или садоводческие поселки расположены на землях или на землях населенных пунктов. Разрешенное использование для таких участков должно быть – для ведения садоводства или для ведения дачного хозяйства(дачного строительства).

Управление дачным или коттеджным поселком зачастую поручаются товариществам или партнерствам, созданным самими жильцами. Конечно, принимать все решения сообществом дачников - дело непростое, зато вся бухгалтерия прозрачна и можно проконтролировать, на что в действительности истрачены деньги, внесенные жителями (проблема контроля обычно появляется при работе с управляющей компанией).

Какой же вариант предпочесть, организуя такое управление или выбирая поселок с уже сложившейся системой?

Знакомые всем аббревиатуры СНТ, ДНТ, ДНП отличаются друг от друга организационно-правовой формой (товарищество, партнерств и т.п.) и целями создания (для огородничества, садоводства и др.)

Формы юридического лица

Объединения граждан на дачных и садовых участках могут существовать в форме товариществ, партнерств или кооперативов. Это самостоятельные юридические лица - некоммерческие организации, которые имеют имущество и деньги на балансе и самостоятельно отвечают по долгам.

Основные отличия между разными формами заключаются в режиме имущества, которым распоряжается данное юридическое лицо.

В кооперативе фонды формируются из вступительных и паевых взносов его членов, причем доли в паевом фонде (нечто вроде «уставного капитала» кооперативов) пайщикам не выделяются. При выходе из кооператива или смерти пайщика вступительный взнос не возвращается, паевой же выплачивается пайщику или, соответственно, наследникам. Наследники не смогут участвовать в общих собраниях, если они самостоятельно не стали членами кооператива.

В товариществе взносы могут быть вступительными и членскими, из которых формируется собственность самого товарищества, а также целевыми (приобретенное на них имущество находится у товарищей в общей совместной собственности, т.е. без выделения долей, даже идеальных). Кроме того товариществу принадлежит имущество, купленное на доходы от его предпринимательской деятельности.

В партнерстве все имущество, приобретенное на взносы участников, является собственностью партнерства.

Основные вопросы во всех перечисленных юридических лицах решает общее собрание: это избрание правления, покупка общего земельного участка, изменения, вносимые в Устав, утверждение расходов и доходов за определенный период. Текущими вопросами занимается исполнительный орган (председатель или правление).

Необходимо учитывать, что законы о садовых и огороднических объединениях, о потребительской кооперации, регулирующие деятельность вышеуказанных юридических лиц не предусматривают все тонкости. Такие вопросы, как размер паев и порядок их внесения, выбор системы управления организацией, каждое СНТ или ДНП решает самостоятельно, предусматривая соответствующие правила в своем Уставе.

Цели деятельности

По целям некоммерческие объединения подобного типа подразделяются на огороднические, садовые и дачные.

Конечно, участие в садоводческом объединении не мешает разводить на участке огородные культуры, а в дачном - развести сад.

Принципиальное отличие не в этом, а в наличии возможности возвести на участке капитальную жилую постройку, а также зарегистрироваться в ней по месту жительства. Зависит это в первую очередь от разрешенного использования земельного участка.

Дачные и садовые объединения находятся обычно на землях сельскохозяйственного использования, в редких случаях «для ИЖС». Статус сельскохозяйственного участка для постройки дач, садоводства и огородничества обеспечивает невысокие по сравнению с землями поселений или коммерческих организаций налоги. Но и ограничивает владельцев в использовании.

Если статус участка «для огородничества», то максимум, что там можно возвести - это хозпостройки и некапитальную жилую постройку (т.е. не связанную тесно с землей, без настоящего, залитого в землю фундамента).

Разрешенное использование «для садоводства» позволяет возвести жилой дом и зарегистрировать на него право собственности. А вот регистрация по постоянному месту проживания в таком доме невозможна.

Самую большую свободу предоставляют дачные объединения граждан и участки «для дачного строительства»: они позволяют строить жилые дома и получать в них постоянную регистрацию. Правда, возможность регистрации лучше уточнить сразу у городских властей. Бывают дачные участки без права регистрации (те, для которых местная администрация не предусмотрела возможности постоянного проживания, а значит, не обязана подводить к ним коммуникации). Если избранный вами поселок «без права регистрации», то, скорее всего, Вы все равно сможете зарегистрироваться в нем, но только через суд, которому придется доказать с помощью соответствующей экспертизы пригодность дома для круглогодичного проживания.

Не все знают, чем отличается ИЖС от СНТ, и это нередко приводит к появлению большого количества проблем. Это может быть строительство жилого дома, регистрация в нем или невозможность ведения подсобного хозяйства. Поэтому приобретая землю ИЖС или СНТ важно учитывать, в чем заключается отличие.

Что такое ИЖС

Земельный надел ИЖС предназначается для индивидуального строительства жилого дома и проживания в нем одной семьи. Из этого следует, что на такой земле можно построить:

Частный дом. При этом законодательство предъявляет ряд условий, которые следует придерживаться при строительстве. Например, здание не должно быть выше 3 этажей и не должно быть пристроено к другим жилым домам.
Гостиница. При соблюдении всех требований в небольшом жилом доме может располагаться гостиница.

Участки для индивидуального жилищного строительства имеют некоторые особенности:

В доме, расположенном на таком участке, собственники могут оформить прописку.
ИЖС всегда находятся в местности с хорошо развитой инфраструктурой.
Строительство здания связано с оформлением большого количества технических документов и разрешения на строительство.
Владелец надела для индивидуального жилищного строительства не зависит от различных некоммерческих структур и не обязан делать взносы за содержание.
Собственник вправе рассчитывать на получение налогового вычета.
ИЖС можно оформить как банковский залог.

Есть у участков ИЖС свои недостатки, среди которых важными являются:

Размер участков. Он ограничен, так как земля используется для строительства, а не для самостоятельного ведения подсобного хозяйства.
Обустройство. Строительство или ремонт дома необходимо начинать не позднее 3 лет со дня получения участка.
Повышение налога. Если возведение здания за 10 лет так и не осуществится, налог на землю удвоится.

Справка: приобретая участок, можно самостоятельно узнать вид разрешенного использования. Эта информация содержится в кадастровом паспорте или свидетельстве о праве собственности. Зная, что такое ИЖС, гораздо легче определится с выбором участка.

Что такое СНТ и ДНП

Аббревиатура СНТ расшифровывается как садовое некоммерческое товарищество, деятельность которого направлена на ведение сельского хозяйства. Другими словами, это юридическое лицо, у которого есть руководство, Устав и т. д. СНТ заключает договора с подрядчиками, которые обеспечивают поставку различных ресурсов, а участники обязаны вносить за это плату.

К преимуществам садового некоммерческого товарищества относится:

Возможность построить любое здание и оформить прописку.
Если строительство жилого дома не предусматривается, можно использовать участок для разведения различных культур.

Читайте также Аренда земельного участка у администрации под ИЖС

А вот недостатки использования земель СНТ заключаются в следующем:

Если за предоставление коммунальных и прочих услуг платят не все участники товарищества, то задолженность распределяется между добросовестными плательщиками.
Участок СНТ довольно затруднительно оформить для залога при оформлении банковского кредита.
Жилые дома на таких участках считаются дачными домиками.

Стать участником садоводческого товарищества может совершеннолетний владелец земельного участка. Что касается членских взносов, то их обязаны уплачивать все члены товарищества. Эти средства не идут на содержание правления кооператива, а только на нужды участников.

Порядок взимания этих платежей не установлен, поэтому руководство СНТ самостоятельно его разрабатывает. На практике каждый член садоводческого товарищества платит одинаковую сумму за одну сотку своего участка. Поэтому общая сумма платежа зависит от размера надела. Помимо стандартных платежей в Уставе объединения может значиться внесение вступительного взноса.

Помимо СНТ существует еще ДНП (дачное некоммерческое партнерство). Статус этого объединения практически ничем не отличается от садового товарищества. ДНТ и СНТ отличаются тем, что цена на дачные участки значительно ниже, чем в садовых товариществах.

Кроме того, предполагается, что собственники проживают на участке только летом, поэтому с эксплуатацией света и тепла зимой возникнут проблемы. С пропиской в ДНП также не все просто. Поэтому, рассматривая СНТ и ДНП для приобретения земельного участка, следует учитывать все существующие нюансы.

Разница между ИЖС и СНТ

Итак, чем отличается ИЖС от СНТ? Отличие между этими двумя участков заключается в следующем:

Участки, расположенные в СНТ, используются для ведения подсобного хозяйства, а вот ИЖС – только для проживания.
Земли для индивидуального строительства расположены исключительно в населенных пунктах, тогда как СНТ могут находиться на .
Получение и ДНП иногда может быть затруднительным, в то время как в ИЖС таких проблем никогда не возникает.
Участки ИЖС гораздо перспективнее, так как имеют развитую инфраструктуру. И продать такой индивидуальный жилищный участок в будущем можно очень выгодно. А вот инфраструктуру в СНТ, скорее всего, владельцам придется развивать самостоятельно.

Выбирать дачный некоммерческий или садоводческий кооператив следует лишь в случае ведения личного подсобного хозяйства. Тогда все недостатки этих категорий земель окупятся получением сельхоз продукции. Важно знать, что вести предпринимательскую деятельность на СНТ или ДНТ запрещено. Но реализовывать остаток продукции, произведенной на участке, собственникам разрешается. Это единственное, что объединяет ИЖС и СНТ, так как во всем остальном они могут отличаться.

Наиболее доступные виды приобретения недвижимости ориентированы на земли и строения, расположенные в массивах:

дачного некоммерческого партнёрства (ДНП);
дачного некоммерческого товарищества (ДНТ);
садового некоммерческого товарищества (СНТ).

Каждая из обозначенных форм собственности относится к виду дачных кооперативов, что объединяет их по принципу .

Приобретая дачу, многие граждане считают целесообразным ориентироваться на стоимость недвижимости, игнорируя иные факторы, которые могут снизить эффективность владения участком и домиком, если не продумать соответствующие нюансы заведомо. Соответственно, следует ориентироваться не на сходство принципов использования, а на те или иные виды фактических и юридических отличий. Зная таковые, можно провести небольшой мониторинг, который позволит покупателям выбрать оптимальный вариант недвижимости.

Итак, что же такое СНТ и ДНП земля, а также ДНТ?

Земли ДНП: что это?

Это участки, которые принадлежат юридическому лицу из числа владельцев ЗУ в обозначенном комплексе . Под юридическим лицом понимается учредитель, который одновременно является членом кооператива. Третьи лица, не имеющие отношения к земельной собственности кооператива, не могут выступать учредителями.

Т.е. под статусом земли ДНП и что это такое подразумевают принадлежность участка юридическому лицу с момента регистрации.

Учредитель выступает посредником для остальных владельцев, которые вступают в члены кооператива с целью использования земель. Он согласовывает с местной администрацией принцип владения массивом, который, как правило, допускает как , так и выкупа. Если граждане ранее не использовали право , они могут приватизировать арендуемый надел.

Руководство осуществляет выборный орган ДНП – правление кооператива. В его ведении находится вся административная деятельность, а так же контроль над эксплуатацией вверенных ему земель. В основном – это земли общего пользования, которыми полностью распоряжается юридическое лицо, им выступает председатель правления.

ДНП земля и участки на ней могут находиться как на землях сельскохозяйственного назначения, так и на землях поселений.

Правление ДНП уполномочено формировать инфраструктуру дачного посёлка из средств юридического лица . Здесь требуется соблюдать нормативы:

обработка почвы – 1 год;
сроков застройки – 3 года.

Что такое ДНП земли населенных пунктов разобрались, едем дальше.

Что такое ДНТ земля?

Это совместная собственность владельцев ЗУ в пределах дачного посёлка . К собственности граждан относятся непосредственно использующиеся ЗУ, а так же земли общего пользования. Здесь не сформировано юридическое лицо, данная организация – совокупность собственников дач, которые . Кроме этого, они уполномочены нести ответственное распоряжение землями общего пользования, которые являются неделимой собственностью и принадлежат им солидарно, без выдела долей.

Участки ДНТ не предусматривают аренды, так как не имеют представителя в виде учредителя – организатора. Земельная собственность подразделяется :

на индивидуальную собственность граждан, выступающую в виде принадлежащих им участков и прилегающих дорог, проходов и т.п.
Земель, которые приобретаются и эксплуатируются за счёт членских взносов граждан.

Так как земли приобретаются путём выкупа, граждане распоряжаются ими по своему усмотрению. То есть здесь не устанавливается регламент объёма возводимых строений и сроков возведения таковых. По усмотрению владельцев, строения могут не возводиться, а участок эксплуатироваться только под насаждения.

Правление избирается общим собранием и подчиняется решению общего собрания. В него обязательно входит бухгалтер, который систематически отчитывается за целевое использование членских взносов. Их допустимо тратить только на цели, установленные большинством голосов дачников. По преимуществу – это развитие инфраструктуры, проведение линейных объектов и т.п.

Земли данного вида так же могут располагаться в городской черте , относясь к землям населённых пунктов, а так же – за пределом поселений и относятся к .

Земли СНТ

Земельный участок СНТ — это массивы, которые отличаются высоким плодородием, и выделяются гражданам только для дачных участков . Качество почвы выгодно отличается от наделов ДНП и ДНТ. Всегда располагаются за пределами населённых пунктов и относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Тем не менее, не уступают в цене, сравнительно с городскими участками ДНТ и ДНП, а по сравнению с таковыми, находящимися за городом – значительно дороже.

Существуют исключительно в качестве юридического лица, с разработанным уставом и строгими нормативами использования земель общего пользования. Как правило, данные Товарищества формируются в качестве элитных дачных посёлков. Поэтому здесь отсутствует регламент строительства – дома можно строить любой площади и этажности, без ограничений со стороны учредителя.

Субъект владения – учредитель, но здесь допускается выдел участка в собственность посредством процедур:

выкупа или приватизации;
получения разрешения администрации и учредителя СНТ;
регистрации права собственности.

Преимущества и недостатки данных типов по сравнению друг с другом

Преимущество земель ДНТ и ДНП перед землями ИЖС, заключаются в следующем:

более низкая стоимость;
более простая процедура приобретения (выдела).

В отличие от , данные земли отличаются тем, что здесь можно возвести капитальное строение, но не разрешено разводить птицу и иную домашнюю живность.

К числу приоритетов земель ДНП и ДНТ в сравнении с участками СНТ относится так же бюджетная стоимость таковых, при аналогичном использовании участков. Но качество почв по своим характеристикам выгодно отличается в пользу наделов СНТ.

Участки в СНТ могут применяться для возведения дома, но здесь проблематично оформить регистрацию, что потребует дополнительных административных и юридических действий. Кроме этого, практически не отличается от участка под ИЖС, но участки всегда выделяются за пределами поселений.

В то же время, строительство дома в садовом товариществе не регламентировано строительными нормами, которые приходится соблюдать собственникам участков под ИЖС.

Что вам выбрать?

Опираясь на представленные характеристики, следует ориентироваться на потребности покупателей ЗУ.

Однозначно, что в приоритете для жилого дома – участок под ИЖС , а для ведения подсобного хозяйства, подразумевающего не только посадку сада и огорода, но и разведение живности – участок под ЛПХ. Если же вы выбрали не то, тогда поможет перевести категорию земли из одной в другую.

При покупке дачи следует взвесить приоритеты, которые касаются возможности возведения постройки , желания выразить себя в архитектурном замысле или в принципе отказаться от постройки. Многое зависит от финансовых возможностей семьи, её обеспечения транспортом.

Любой из приобретённых участков можно использовать с максимальной пользой для владельца. Однако целесообразно заведомо выбрать , который более всего отвечает потребностям семьи.

Здравствуйте, уважаемые форумчане!
Выйдя на финишную прямую покупки участка для постоянного проживания (выбор конкретного участка) стал изучать подводные камни, связанные с дальнейшей его эксплуатацией. Разговаривал с людьми, которые уже хлебнули проблем, с упоением читал этот замечательный форум (отдельное спасибо тем, кто делится своим личным опытом), читал законы, СНиПы и т.д.
Из всех форм землепользования остановился на двух приемлимых для меня: ИЖС на поселения и ДНП на сельхоз земле с целевым назначением "дачное строительство". Каждая имеет существенные достоинства и недостатки, попробую перечислить:
ДНП (речь идет о конкретном ДНП, вполне добротном, земля в собственности, построены подстанции, получены ТУ на газ, сделаны дороги, скважины и т.д.)
Достоинства
1. Соседи и население поселка - люди одного социального слоя, те у кого не хватает денег на более дорогие предложения, средний класс, никаких маргиналов.
2. Охрана, коммунальные услуги, в общем микрокосм.
3. Простота подключения к коммуникациям
4. Цена участка ниже, чем ИЖС
5. Не нужно оформлять разрешение на строительство, простота оформления готовых построек по дачной амнистии.
6. Некоторая защищенность от беспредела администрации, пожарников и прочих вымогателей.
7. Вероятность того, что в перспективе будет приравнено к ИЖС законодательно
Недостатки
1. Вероятность беспредела со стороны правления ДНП и наличие у правления серьезных рычагов давления, вплоть до недопуска на участок (въезд на территорию только через КПП).
2. Вероятность завышенных в разы цен на коммунальные услуги, охрану.
3. Поборы в непредсказуемх пока размерах, непонятная в итоге стоимость участка и эксплуатации построек.
4. Вероятность очень высоких ежемесячных платежей в перспективе.
5. Вероятность (пусть небольшая) изъятия участка по причине "порчи сельхозугодий"
С другой стороны, есть вероятность всех этих проблем избежать при тщательном изучении документов и грамотном прописывании всех ньюансов при покупке участка (привлечение грамотного юриста считаю обязательным).
Достоинства
1. Приходишь в уже готовую инфраструктуру
2. Есть милицейский адрес
3. На коммунальные услуги государственные расценки, дешевизна эксплуатации земли и построек.
Недостатки
1. Непосредственная близость маргинально-криминального контингента, нелюбовь к "буржуям" порядочных, но живущих на грани нищеты деревенских жителей.
2. Беспредел администрации, надзорных органов, сложность подключения, получения разрешения на строительство, сдачи в эксплуатацию, в общем "все круги ада".
Конечно, соседей нужно выбирать, "все круги ада" со на земле поселения можно прйти и дальше жить нормально. К сожалению, мы с женой "ходить по инстанциям" и выбивать блага, которые тебе и так полагаются по закону не умеем, как-то не заложено генетически. Нанимать на это специально обученного человека - накладно.
Сейчас ломаем голову, что правильнее и перспективнее. Понимаем, что вписываясь в загородное строительство на пятом десятке лет, вбухивая в это все сбережения и садясь на годы в долговую яму, права на ошибку не имеем.
Я пока склоняюсь к ДНП
Буду очень благодарен за советы.
Заранее спасибо.