Якорные арендаторы в торговых центрах. Якорные арендаторы: что это
Предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.
Некоторые термины
Торговая зона , зона обслуживания ― географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.
Якорный арендатор ― юридическое или физическое лицо, которое берёт в аренду торговые помещения площадью не менее 5-15% от общей площади торгового комплекса. Это – крупный арендатор, привлекающий основной поток посетителей в торговый центр или торговый комплекс.
Магазин
Магазин ― помещение, используемое для реализации в розницу или мелким оптом товаров или услуг населению.
Стрит-ретейл
Street retail (стрит-ритейл) ― разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины.
Торговый центр
Торговый центр ― капитальное здание, построенное владельцем с целью получения коммерческой прибыли путём сдачи в аренду торговых площадей компаниям-арендаторам (в частности, торговым сетям) или для размещения в нем собственных торговых сетей.
Торговая сеть
Торговая сеть ― совокупность двух и более розничных филиалов, салонов, торговых точек или иных объектов, реализующих в розницу или мелким оптом товары или услуги, объединённые под общей торговой маркой или вывеской и имеющих единый фирменный стиль.
В России
На сегодняшний день в России существует более 850 объектов коммерческой недвижимости, являющихся торговыми центрами, торговыми комплексами, торгово-развлекательными центрами, торговыми домами. Так, в Москве их около 170 [ ] . Общий объем торговых площадей в столице России, по данным аналитиков, составляет 4,857 млн м². В Санкт-Петербурге аналогичный показатель равен 1,3 млн м², а всего в городе работает около 80 объектов торговой недвижимости.
Торговые центры активно развиваются и в регионах России.
Классификация торговой недвижимости
В мировой практике принята классификация торговых центров, в соответствии с которой тип и функциональное назначение определяется не только площадью участка или здания. Они зависят также от количества якорных арендаторов, ассортиментного ряда и размера зоны обслуживания. В России среди участников рынка торговой недвижимости наиболее распространена следующая система классификации ТЦ:
Микрорайонный торговый центр . Расположение: в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: территория 5-10 минут пешеходной доступности. Торговая площадь: менее 3 тыс. м². Якорный арендатор может отсутствовать. В микрорайонном торговом центре осуществляется торговля товарами первой необходимости и осуществляются услуги повседневного спроса.
Районный торговый центр . Расположение: вдалеке от центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: территория в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте. Аудитория: 3–40 тыс. человек. Торговая площадь: 3-10 тыс. м². Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, аптека.
Окружной торговый центр . Расположение: вблизи центральных улиц и стратегических магистралей. Торговая зона: 10-20 минут транспортной доступности. Аудитория: 40 – 150 тысяч человек. Торговая площадь: 9 – 20 тыс. м². Зона охвата: все прилегающие округа. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, универмаг товаров для детей, другие промышленные универмаги.
Суперокружной торговый центр . Расположение: вблизи стратегических магистралей. Торговая площадь: 20 – 30 тыс м². Зона охвата: прилегающие территории и удаленные округа. Якорный арендатор: продуктовый супермаркет, универмаг товаров для детей, другие промышленные универмаги.
Региональный торговый центр . Расположение: вблизи стратегических магистралей. Торговая зона: 30-40 минут транспортной доступности. Аудитория: свыше 150 тыс. человек. Торговая площадь: 30 тыс. – 45 тыс. м². Зона охвата: прилегающие регионы. Якорный арендатор: один или два универмага с полным ассортиментом товаров площадью не менее 4500 квадратных метров. Ассортимент: потребительские товары, одежда, мебель, товары для дома в большом ассортименте, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания.
Специализированный торговый центр . Расположение: не имеет значения. Торговая площадь: 3000 – 100000 квадратных метров. Ассортимент: подкатегории традиционных категорий, широта зависит от площади торгового центра. Якорный арендатор: функцию выполняет специализированный магазин или группа специализированных магазинов, определяющих специфику торгового центра.
Отношения якорных арендаторов и собственников бизнес-центров — всегда баланс интересов. Первые, как правило, понимая свою исключительность, настаивают на всевозможных особых условиях и поблажках. Вторые, осознавая все преимущества наличия крупной компании в пуле арендаторов, во многих случаях готовы чем-то жертвовать. Однако нередко такие взаимоотношения оказываются в тупике и даже переходят в иную плоскость…
Что в имени тебе моем?
Якорный арендатор — клиент, как правило, занимающий большие площади, от 10 до 50% помещений бизнес-центра. Так, им является компания PricewaterhouseCoopers в БЦ «Белая площадь» на Лесной улице, IBS в БЦ «Северная звезда» на Беговой, «Яндекс» в БЦ «Красная роза» в Хамовниках. Впрочем, «якорь» — это скорее бренд, известное имя здесь значит гораздо больше, чем количество занимаемых квадратных метров. Как, например, определить, кто главный в БЦ «Метрополис» — Procter & Gamble, Hewlett Packard или Schlumberger? Каждая из этих компаний является для бизнес-центра ключевым игроком в арендном бизнесе. Статусные компании могут занимать не так много площадей, но они повышают привлекательность объекта за счет известности имени (например, крупные банки, международные, иностранные, публичные компании и т.п.).
И тот и другой тип офисных «якорей» (крупные и статусные) интересен собственнику с точки зрения как экономической эффективности в случае сдачи большой площади на длительный срок, так и привлечения новых клиентов. «В отличие от торгового центра для офисного «якоря» бизнес-центр — это лишь комфортное рабочее место, и он не зависит от того, какие посетители приходят к его соседям, — рассказывает Владимир Лушников, начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Мэтр Роше Мальмезон». — Главное — при подборе базовых арендаторов учитывать их вид деятельности и стараться не допускать пересечения интересов. Более того, некоторые бизнес-центры практически полностью поделены между такими компаниями. Это самые успешные проекты, в которых снова введены докризисные ограничения на минимальную арендуемую площадь. В наименее успешных бизнес-центрах (особенно новых и неудачно расположенных), напротив, может не оказаться ни одного «якоря».
Число крупных арендаторов может зависеть от размера офисного центра. В бизнес-центр площадью 20 тыс. кв. м, как правило, приглашаются один-два «якоря». На 50-60 тыс. кв. м приходится две-три ключевые компании. Но иногда, если бизнес-центр размером около 100 тыс. кв. м, «якорей» может быть до пяти — семи. Ярким примером разделения такого крупного пространства является БЦ «Омега плаза».
Площадь, занимаемая арендатором, который считается базовым, также зависит от размера офисного центра. Она может составлять от 2 до 10 тыс. кв. м
Притяжение бренда
Выгода сотрудничества с крупным клиентом, как говорится, налицо. Начнем с того, что якорный арендатор бизнес-центра коренным образом отличается от своего собрата в торговом центре. В торговом центре он является «магнитом», на который направлен покупательский поток. В бизнес-центре его присутствие подчеркивает авторитет самого здания, служит доказательством высокого уровня и притягивает других арендаторов. Пустующий офисный центр даже эмоционально отталкивает потенциальных клиентов, вызывает недоверие. Однако информация о том, что, например, известная западная корпорация уже подписала договор аренды, заставляет смотреть на объект совершенно по-другому. Скажем, если компания Pepsi выбрала данный бизнес-центр, значит, это достойное здание.
«Поиском и привлечением «якорей» в бизнес-центр занимаются еще на начальном этапе строительства, а иногда и на стадии проектирования центра, — отмечают эксперты Jones Lang LaSalle. — И заключение договора с ними на ранней стадии строительства, безусловно, на руку девелоперу, так как привлекает внимание потенциальных арендаторов к проекту, повышает его имидж и престижность».
«В ряде отраслей ведущий игрок, арендовавший площадь в данном бизнес-центре, притягивает и своих менее крупных партнеров, — обращает внимание Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. — Чаще всего такие ситуации происходят в сфере высоких технологий, газовой и нефтяной отрасли».
Еще один несомненный плюс — экономический. Как правило, «якоря» занимают большую площадь и договор подписывают на несколько лет: они ассоциируют свой офис с выбранным бизнес-центром и нечасто меняют место. А это значит, что владелец здания получает гарантированный стабильный арендный доход от значительной части своего бизнес-центра, да еще и на длительный период. «Таким образом, собственник может строить свои планы вместе с «якорем»: например, планировать сроки договоров с остальными арендаторами, — говорит Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. — Условно говоря, он может отдать крупной компании помещения с первого по пятый этаж, а для клиентов на шестом или седьмом этаже будет составлять не столь длинный договор, возможно, даже с правом досрочного расторжения при разумном сроке уведомления. Таким образом, если «якорь» начнет расширяться, у собственника будет возможность отдать ему сопряженные площади, чтобы не упустить ценного клиента».
Кроме того, долгосрочный договор с крупной компанией упрощает девелоперу или собственнику объекта процесс кредитования в банке, так как имя известной компании (условно Соса-Соlа или IBM) может служить дополнительной гарантией. Во всяком случае до кризиса заемщики, имеющие подобные арендные договоры, достаточно быстро получали деньги для развития своих новых проектов.
Также бизнес-центр, поделенный между несколькими якорными арендаторами, более привлекателен для потенциальных институциональных инвесторов. «В большинстве случаев имидж повышает инвестиционную привлекательность и стоимость проекта, — замечает Д. Колокольников. — Ведь покупатель при принятии решения оценивает не только качество здания, но и арендаторов. А подобный «якорь» сулит своему владельцу стабильный доход. Особенно если в этом здании расположено несколько крупных компаний: это придает бизнес-центру солидности по сравнению с аналогичным, но сданным в мелкую нарезку с постоянной ротацией арендаторов».
Наконец, присутствие в офисном центре нескольких крупных клиентов упрощает управление объектом. И, безусловно, не обойтись без якорного арендатора проблемному бизнес-центру — с нестандартным расположением или слишком высокой ценой.
Льготный режим
В целом известные бренды, арендующие площади в здании, существенно повышают ликвидность объекта: этот бизнес-центр оценят на 10% дороже и продать его будет гораздо легче. К примеру, в бизнес-центре во 2-м Звенигородском проезде расположились офисы таких крупных компаний, как «Орифлейм», «Филипс» и «Марс». И наличие известных арендаторов сослужило хорошую службу собственнику здания — оно было продано с существенной премией к первоначальной цене. Поэтому при заключении договора с якорными арендаторами собственники обычно идут на серьезные уступки, особенно если это первый крупный клиент.
В основном «якорям» предоставляют финансовые льготы. В первую очередь это сниженная ставка — скидка может составлять от 5 до 30%. Ее размер зависит от арендодателя: дисконт приближается к максимальному, если у собственника есть обязательства перед банком по сроку заполнения бизнес-центра или же если имидж данного якорного арендатора имеет большое влияние на рынке. Так, компания ТНК BP арендовала 20 этажей бизнес-центра Nordstar Tower по очень выгодной на рынке цене исключительно за счет известности бренда.
Также большое значение имеет статустность самого офисного комплекса. «Если проект удачный, внутри Садового кольца, где офисная недвижимость востребована, — надеяться на большой дисконт не приходится, — сообщает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Если собственник пытается заманить сильного арендатора в отдаленный объект, расположенный за пределами Третьего транспортного кольца, то дисконт может быть существенным».
Помимо финансовой составляющей крупные и известные компании могут рассчитывать на комплекс других приятных бонусов, о которых не преминут попросить: преимущественное право на расширение помещения или продление договора аренды, особые условия для отделки и оборудования своего офиса (например, по собственному проекту), влияние на выбор операторов инфраструктуры. Могут потребовать предоставить им в пользование большее количество машино-мест либо скидку на их аренду, бесплатные гостевые места, что особенно актуально становится именно сейчас в связи с ужесточением наказания и увеличением штрафов за неправильную парковку в Москве до 2500 руб. Могут попросить льготы по оплате услуг провайдеров и даже по обеспечению дизель-генераторами. «Крупному арендатору нередко предоставляют площадку около здания, чтобы он за свой счет разместил на ней дополнительные мощности, — рассказывает Роман Щербак, руководитель отдела офисной недвижимости GVA Sawyer. — Обычным арендаторам подобное не нужно, так как это очень затратные ресурсы, но «якорям» такие преференции дают».
Также приятным дополнением может быть возможность размещения вывески или логотипа арендатора на здании, организация отдельного входа, лифта или ресепшен, отделка части фасада в корпоративном стиле, особые условия корпоративного питания, если осуществить все это позволяют конструктивные особенности бизнес-центра.
По оценкам экспертов, совокупная скидка может достигать 15-25% по сравнению с затратами остальных арендаторов комплекса. Все эти льготы в итоге, конечно же, снижают доходность бизнес-центра. Но после подписания договоров с несколькими арендаторами, как правило, владелец может смело повышать ставки на объекте — переломный момент пройден, что позволяет выйти на запланированный уровень доходности. «Эти дисконты отыгрываются на более поздней стадии, когда здание уже готово и сформирован пул «якорей», — комментирует ситуацию Павел Яншевский, партнер S.A.Ricci. — Мы рекомендуем девелоперам все-таки отводить определенную площадь для базовых клиентов. Если сдавать им 80% помещений бизнес-центра со скидкой, то отыграть дисконт будет невозможно».
Яблоко раздора
При всех бесспорных плюсах «якорей» у них есть один очень большой минус — у подобного центрового игрока больше рычагов влияния на собственника. Настолько, что зачастую владельцы недвижимости могут становиться заложниками таких арендаторов: ведь если «якорь» уходит, в бизнес-центре остается много вакантных площадей, которые нужно будет снова сдавать в аренду. Собственник теряет большую часть денежного потока. Пересдать такое помещение целиком очень сложно, а на раздел его под сдачу уйдет несколько месяцев. При благоприятной конъюнктуре рынка владелец, конечно, быстро заполнит площади, в противном случае он рискует остаться ни с чем. Замену «якорю» найти, как правило, непросто. Понимая это, крупный арендатор нередко начинает вести свою игру, настаивая на тех или иных новых поблажках. В ход могут пойти и прямые угрозы отказа от сделки, разрыва договора, ухода к конкурентам. Конфликты с «якорями» — отдельная история.
До кризиса компания «Вымпелком» планировала снять офис в БЦ Wave Tower и заключила предварительный договор аренды, когда объект находился на раннем этапе строительства. Собственник не успел вовремя сделать ремонт помещений, и «Вымпелком», понимая, что не сможет переехать в запланированные сроки, воспользовался правом выхода из договора. Кроме того, за время строительства потребности компании возросли: вместо 18 тыс. кв. м «Вымпелкому» уже требовалось помещение площадью около 35 тыс. кв. м. Ориентировочно арендная плата по договору составляла 600 долл./кв. м/год, а к моменту ввода здания в эксплуатацию помещение можно было бы сдавать минимум за 850-900 долл./кв. м/год. Таким образом, даже при выплате штрафных санкций собственнику было выгодно расторгнуть договор аренды. Это тот редкий случай, когда арендатору и арендодателю удалось без потерь разрешить конфликт интересов.
Но бывают ситуации куда более пикантные. Один известный бренд до кризиса арендовал по предварительному договору 37 тыс. кв. м в БЦ Nord Star Tower. Арендатор должен был платить ориентировочно по 800 долл./кв. м/год, но после наступления мирового финансового краха за 1 кв. м этого помещения вряд ли кто мог заплатить и 600 долл. Конъюнктура рынка резко изменилась, потенциальный «якорь», нарушив условия договора, так и не въехал в новый офис.
Еще один пример — история взаимоотношений собственника БЦ Gorky Park Tower и известной телекоммуникационной компании, которая арендовала в бизнес-центре основную часть площадей. «Для организации офиса этой компании мы согласно их проекту отделали помещения в нашем здании, — рассказывает представитель собственника. — Причем они попросили отделку экономкласса, что немного странно для компании известного мирового бренда. Хоть это и противоречило классу нашего здания, мы согласились на их условия, поскольку клиент взял в аренду несколько этажей сроком на пять лет и в дальнейшем обещал арендовать эти помещения. Помимо этого мы предоставили также существенные скидки по арендной плате».
Через некоторое время после подписания договора в компании полностью сменилось руководство, которое исповедовало политику экономии, в том числе за счет увольнения персонала и сокращения издержек на аренду. Сначала они сдали один из своих этажей в субаренду, а потом полностью от него отказались.
«Затем руководство этой компании попросило нас существенно снизить арендную плату, мотивируя это тяжелым финансовым положением, — продолжает рассказ представитель собственника. — Переговоры не привели к взаимопониманию, клиент принял решение разорвать договорные отношения».
Поскольку договор аренды был расторгнут досрочно, то возник вопрос о предусмотренных компенсациях. Но не тут-то было. Некогда крупный и многообещающий арендатор вопреки заключенному соглашению потребовал возврата обеспечительного платежа, отказался приводить помещение в первоначальное состояние (планировка была довольно специфичной, спроектирована под технологические нужды клиента), потребовал возврата не зачтенной части аванса. Переговоры проходили в течение продолжительного времени и кончились тем, что обе стороны подали друг на друга в суд: арендатор предъявил иск о взыскании с собственника суммы обеспечительного платежа и аванса, арендодатель — иск о взыскании арендной платы и штрафных санкций за просрочку возврата помещений. В итоге суд принял сторону собственника бизнес-центра и взыскал все положенные штрафные санкции.
Вот и получается, что, с одной стороны, крупный арендатор — это долгосрочные отношения и стабильный денежный поток, а с другой — потенциальный источник проблем. Конечно, откровенно скандальных историй на рынке немного. Хотя большая часть из них, безусловно, решается за закрытыми дверями. Чаще всего собственник и арендатор бизнес-центра все-таки договариваются. Тем более что «якоря» — это, как правило, компании с громкими именами, которые дорожат своей репутацией. Да и собственнику важен имидж бизнес-центра, дабы финансовые потоки от аренды не уменьшались.
Любой девелопер ставит себе основной задачей привлечь внимание как можно большего количества посетителей и как можно большое их число превратить в покупателей. Якорных арендаторов используют именно для достижения данной цели.
Якорный арендатор в торговом центре - крупный сетевой оператор розничной торговли, который привлекает основные потоки покупателей в торговый центр.
Такое понятие как якорный арендатор появилось в 1940 - 1950 годах в США. В этот период девелоперы начали возводить региональные торговые центры, в которых размещали универмаги, как центры притяжения. Торговый центр в Сиэтле Northgate Mall, который был открыт весной 1950 года, стал одним из первых. В качестве якорного арендатора выступал универмаг сети The Bon Marche, а позднее открылись еще 2 универмага - J.C. Penney и Nordstrom.
Такая схема организации торговых центров стала распространенной по всему миру, а особенно - в Европе. В торговых центрах многих городов Европы основные якорные арендаторы - крупные универсальные сети, а реже - продуктовые магазины любых форматов.
После того, как торговые центры стали развиваться и распространяться по миру, понятие «якоря» стало более широким. Якорными арендаторами начали становиться магазины товаров для дома, магазины строительных материалов, гипермаркеты бытовой техники, дискаунтеры и т.д. Такие арендаторы преимущественно размещаются в торговых центрах, которые строятся загородом рядом с крупными транспортными магистралями.
Как правило, понятие городского и загородных центров разделяется. Так, загородные торговые центры - ритейл парки, которые представляют собой отдельно стоящие здания, которые объединяет общая парковка. Каждое такое здание занимает один арендатор. Иногда на территории ритейл парка строят еще и торговую галерею, где размещаются небольшие магазины, преимущественно одежного профиля. К ритейл паркам можно отнести Zvolen в Словакии, Da Vinci в Италии и т.д. В России подобный формат еще не реализовали, и вряд ли это произойдет в ближайшее время. К такой категории можно отнести торговые центры «Мега», в которых есть сильные якорные арендаторы, имеющие отдельный вход и общую торговую галерею. В подобных случаях сильные «якоря» необходимы, так как объекты удалены от города и наличие нескольких больших магазинов позволяет увеличить поток покупателей.
Несомненно, посетителей торгового центра также привлекает и развлекательная составляющая торговых центров. Практика показывает, что примерно 60 процентов посетителей развлекательной зоны не делают покупок в галерее торгового центра. Однако организация развлекательной зоны в торговом центре позволяет увеличить оборот арендаторов в среднем на 10 процентов.
Следует отметить, что в США не принято в состав торгового центра включать развлекательную составляющую, в то время как в Европе это делают многие торговые центры.
За последние десять лет роль развлекательной составляющей существенно возросла. В результате экономического спада некоторые крупные розничные операторы стали банкротами, а другим пришлось сократить сети и закрыть магазины в торговых центрах. В результате в центрах освобождались большие площади, которые необходимо было заполнить. И здесь на помощь пришли операторы развлекательного профиля. Например, в США один из самых крупных американских торговых центров Mall of America построил на своей территории огромный аквариум и крытый парк аттракционов.
Также широкое распространение получило размещение на свободных площадях большого числа ресторанов - «ресторанные улицы».
В начале 2000-х годов в странах Азии девелоперы столкнулись с проблемой освобождения большого количества площадей в торговых центрах. Решение данной проблемы было найдено в том, чтобы создать концептуальную зону молодежной моды. Так, владельцы торговых центров организуют современное пространство, а затем сдают его в аренду небольшим магазинам, которые предлагают молодежную или авангардную одежду. Оказалось, что такая идея не только интересная, но еще и выгодная для всех сторон.
Для успешности современного торгового центра гибкий подход - это необходимость. Сегодня якорным арендатором может стать и стандартный универмаг, и супермаркет, и винный бутик, и большой книжный магазин, и даже молодежная развлекательная зона. «Якорный арендатор» не только задает настроение торгового центра в целом, но и определяет его позицию на рынке.
Следует отметить, что российский рынок торговой недвижимости намного быстрее прошел путь, который США и другие страны прошли за несколько десятков лет. Формирование рынка торговой недвижимости России началось всего лишь 15 лет назад. Первые торговые центры реализовывались согласно классической схеме районного торгового центра. Исключение - торговый центр ТЦ «Охотный Ряд», который был ориентирован на покупателей, имеющих доходы выше среднего, и данный торговый центр был признан по классификации Международного совета торговых центров - Центром Моды.
В 1997 году открылся ТЦ «Рамстор» на Ярцевской улице, в котором якорным арендатором стал одноименный гипермаркет, занимавший более 60 процентов площади. Помимо этого в торговом центре располагался фуд-корт и магазины одежды и товаров повседневного спроса. Данный опыт оказался успешным и его стали перенимать другие девелоперы торговых центров.
Рынок торговой недвижимости Москвы развивался вообще семимильными шагами, исходя из зарубежного опыта, который был адаптирован под российский менталитет. В 2002 году в Москве ввели в эксплуатацию сразу 15 торговых центров, в числе которых «Мега Теплый Стан», «Атриум», «Крокус Сити Молл», «Вэймарт» и др.
«Якорями» первого торгового центра «Меги» были гипермаркет «Ашан», супермаркет электроники «Техносила», «Спортмастер», «Детский Мир», второй гипермаркет «Икеа». Также в торговом центре организовали развлекательную зону, в состав которой вошли каток, большой фуд-корт, а также детские площадки. Данный набор якорных арендаторов стал типичным для торговых центров, которые относятся к супер-региональному масштабу.
По мере того, как на российский рынок выходили новые бренды, в торговых центрах набор арендаторов менялся, но при этом профиль оставался почти без изменений. Основные якорные арендаторы - продуктовый гипермаркет, магазин мебели или DIY, супермаркет электроники и многозальный кинотеатр.
Продолжительное время уровень конкуренции оставался невысоким, что позволяло более или менее качественному торговому центру быть успешным. Однако сейчас ситуация поменялась и собственники торговых центров должны приложить существенные усилия, для того чтобы выделится среди конкурентов. Чтобы создать уникальный образ на рынке необходимы оригинальные якорные арендаторы. Например, художественная галерея или океанариум. Такие компоненты и их обустройство являются довольно затратными и вряд ли окупятся, но самую главную цель они выполняют - привлекают внимание большого числа посетителей к торговому центру.
Помимо того, что посетителей нужно привлечь, их еще необходимо и удержать. Если владельцы торгового центра подходят с умом, то они сформируют пул арендаторов так, чтобы создать уникальный набор услуг на рынке и обеспечить максимальный комфорт при пребывании посетителей. Например, в торговом центре башни Эволюция, которая строится на территории ММДЦ «Москва-Сити», предполагается открыть первый в России детский тематический парк «Мастерславль».
В офисную недвижимость понятие «якорь» пришло из торговой. Эксперты считают, что наличие якорных арендаторов в бизнес-центре (БЦ) играет важную роль для развития бизнеса.
В офисную недвижимость понятие «якорь» пришло из торговой. Эксперты считают, что наличие якорных арендаторов в бизнес-центре (БЦ) играет важную роль для развития бизнеса.
В России «якорем» принято считать любую компанию, готовую снять большое количество площадей (около 30% общего объема). Понятно, что для торгового центра привлечение таких арендаторов стратегически важно, ведь именно они создают людские потоки, которые могут быть интересны небольшим компаниям настолько, что они готовы платить в несколько раз больше, чем «якорь». Но нужен ли «якорь» БЦ?
Бытует мнение, что копировать западные стандарты и отказывать крупным арендаторам только потому, что они не вписываются в выбранную концепцию, нецелесообразно. А посему главным фактором, определяющим отношение собственника к своим клиентам, является занимаемая ими площадь. Разумеется, немаловажную роль играет и бренд арендатора БЦ, однако если на площади претендует клиент покрупнее, то, скорее всего, именно он и станет «якорем», обойдя даже компанию с мировым именем. Понятно, что у каждого здания есть своя потенциальная аудитория, однако большинство собственников не станут искусственно ограничивать себя одной группой.
Более прогрессивным является привлечение такого якорного арендатора, который повысит общую репутацию проекта и поможет правильно выстроить концепцию офисного центра. «Поэтому собственники заинтересованы в привлечении крупных компаний, хорошо известных на рынке: они добавляют престижности объекту недвижимости, положительно влияют на его репутацию и гарантируют высокий уровень обслуживания и эксплуатации БЦ для других нанимателей», — считает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити».
«На практике в масштабных многофункциональных комплексах, подобных проекту «Москва-Сити», «якорями», например, являются такие арендаторы, как ВТБ, PricewaterhouseCoopers, IBM, Nestle, SAP, Procter&Gamble, Hewlett Packard, CityBank, HSBS, Pfizer», — утверждает Кирилл Зайцев, генеральный директор, управляющий партнер Bluestone Group. Такие компании, считает Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости RRG, играют главным образом брендовую роль, «ведь всегда приятно сидеть в одном здании, к примеру, с Coca-Cola, Ford или BP: и безопасность лучше, и сервис выше».
«Якорем» в бизнес-центре могут быть два вида арендаторов, — резюмирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — С одной стороны, это компании, занимающие (по аналогии с торговыми центрами) большие площади — от 10 до 50% арендопригодных помещений. С другой — способные повысить привлекательность объекта за счет известности имени (например, крупные банки, международные либо иностранные компании и т. п.)».
По мнению эксперта, и тот и другой тип офисного «якоря» интересен собственнику. Причем как с точки зрения экономической эффективности при сдаче большого объема площадей на длительный срок, так и с точки зрения эффективности и прозрачности арендных отношений в случае заключения договора с крупными компаниями, в том числе публичными.
Кроме того, наличие пула именитых арендаторов повышает рыночную стоимость объекта недвижимости, поднимает его престиж и ускоряет наполнение свободных площадей.
В идеале — и статус, и размер
Компания с мировым именем, но занимающая каких-нибудь 100 квадратов, вряд ли получит сколько-нибудь значительные льготы. По крайней мере о подобных уступках собственники обычно не распространяются. Поэтому желательно, чтобы арендатор был и именитый, и крупный. Такой «якорь» имеет большое значение для потенциальных инвесторов, влияет не только на абстрактный имидж проекта, но и на его капитализацию.
Кроме того, сильный «якорь» может не только значительно повысить привлекательность проекта, но в некоторых случаях даже послужить отправной точкой в подборе арендаторов. Например, специалистам рынка хорошо известна история о том, какую роль в судьбе бизнес-парка «Крылатские холмы» сыграла заблаговременная (еще до начала его строительства) договоренность с компанией Microsoft об аренде значительных площадей в этом проекте. Когда арендодатель обнародовал данный факт, сработал эффект имени «якоря», и вслед за Microsoft в «Крылатские холмы» пришли Intel, Johnson&Johnson, Huawei, Dupont, British American Tabacco, Colgate-Palmolive… Из арендаторов даже выстроилась очередь: весомое имя «якоря» придало уверенность, что они будут занимать статусное здание.
Разумеется, выигрывают от наличия сильного «якоря» не только арендаторы, которые, по мнению большинства экспертов, за престижное соседство готовы платить больше, но и собственники зданий. Девелоперу выгодно, когда сразу решается вопрос с реализацией большого объема площадей и повышается ставка аренды на оставшуюся площадь. Как правило, крупные клиенты заключают договор задолго до окончания строительства, поэтому суммы, выплачиваемые девелоперу в виде депозитов и авансов, зачастую являются неплохим источником дополнительного финансирования на завершающей стадии. По словам И. Стрижовой, бывает, что БЦ возводят исключительно под самого арендатора (как «Мерседес-Плаза» на Ленинградском шоссе), и тогда есть возможность финансировать строительство за счет его инвестиций.
Однако, отмечает А. Панфилов, в привлечении бизнес-центрами «якорей» есть и минус, а именно риск потери этих арендаторов и появление сразу большого количества вакантных площадей. В этом случае владелец здания некоторое время будет нести финансовые убытки. «Впрочем, — считает эксперт, — при правильно заключенном договоре собственника выручают депозиты, а за месяц-другой площади можно и пересдать».
Привилегии
Для арендатора тоже выгодно быть «якорем», считает Ольга Побуковская, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International. По ее словам, таким компаниям собственник, как правило, предоставляет особые условия, однако льготы зависят от бренда, размера арендуемой площади, степени готовности здания и других критериев. Подход индивидуален в каждой конкретной ситуации, но в некоторых случаях дисконт может доходить до 20%, а иногда и до 30%.
По мнению К. Зайцева, в качестве особых опций могут быть предоставлены сверх заложенного коэффициента дополнительные парковочные места, лучшее по сравнению со стандартной качество типовой отделки, длительные арендные каникулы.
К перечню преференций для якорных арендаторов К. Ковалев добавляет следующие: отсутствие либо более лояльные условия индексации арендной ставки; скидки на аренду машино-мест; особые условия для отделки и оборудования помещений (собственный проект, специализированное оборудование, своя служба охраны и т. п.); особые условия корпоративного питания.
Как привлечь?
Привлечение основных арендаторов в БЦ начинается задолго до окончания строительства. Схема достаточно проста, а методы давно известны: проводят презентации будущих объектов на профильных выставках, привлечение риэлторских агентств, которые заранее знают о потребностях тех или иных компаний в новых помещениях.
Несомненно, многое зависит от концепции строящегося проекта. По словам К. Зайцева, если речь идет о качественном строительстве по проектам известных международных архитектурных бюро, то задача становится наполовину легче. Второй важный момент — генеральный подрядчик и статус самого девелопера в стране ведения операционной деятельности: от этого во многом зависит прямое финансирование и сроки реализации проекта.
По мнению К. Ковалева, наиболее эффективным способом поиска якорных арендаторов является привлечение профессиональной брокерской компании для заполнения объекта еще на ранней стадии строительства. «Однако в сегодняшних посткризисных условиях вероятность заключения предварительного договора на этапе строительства мала: большинство потенциальных арендаторов рассматривают преимущественно готовые объекты либо объекты на высокой стадии готовности», — считает эксперт. Тем не менее О. Побуковская полагает: если профессиональный консультант по недвижимости действительно хорошо знает потребности компаний-арендаторов, то можно представить ему интересный проект еще задолго до ввода БЦ в эксплуатацию.
В целом же эксперты единодушны: от правильного формирования состава арендаторов офисного центра зависят не только финансовые показатели, но также репутация здания и престиж объекта на рынке. Поэтому для привлечения сильных компаний и создания гармоничной атмосферы в БЦ важно учитывать целый ряд обстоятельств. Например, приветствуется сходство фирм по финансовым, имиджевым и профессиональным характеристикам, но при этом не стоит размещать по соседству конкурирующие структуры.
МНЕНИЕ
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
«Якорем» в бизнес-центре могут быть два вида арендаторов. С одной стороны, это компании, занимающие (по аналогии с торговыми центрами) большие площади — от 10 до 50% арендопригодных помещений. С другой — способные повысить привлекательность объекта за счет известности имени (например, крупные банки, международные либо иностранные компании и т. п.)».
Большие и маленькие
Директор по развитию Центрального агентства недвижимости Евгений Галеев считает, что на размер арендных ставок торговых комплексов (ТК) влияют: местоположение, концепция ТК; место в ТК - этаж, близость к лестнице, "якорному арендатору"; статус арендатора - "якорный" или обычный (для якорных арендаторов в 2-3 и более раз дешевле); арендуемая площадь. Наибольшее значение имеет формат арендатора - якорный или обычный.
Ранее "якорным" арендатором считали компанию, которая арендует площадь от 1 тыс. кв. м и является "носителем" известного бренда. Сейчас требования рынка меняются, торговые центры "растут", современные концептуальные комплексы рассчитаны на большее количество посетителей, растет и объем арендуемых площадей. Сегодня якорный арендатор - компания, которая является "носителем" известного бренда, и арендует от 1,5 тыс. кв. м и больше.
Арендные ставки для якорных арендаторов отличаются от арендной платы других компаний, как минимум, в 2-3 раза, чаще - в 3 и более раз. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в ТК, и их площадь может достигать 10 тыс. кв. м. Мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м. Соответственно, стоимость аренды существенно отличается. Обычно якорные операторы среднестатистического ТК платят $150-200 за 1 кв. м в год.
Директор департамента торговой недвижимости Colliers International СПб Арина Сендер уверена, что различие в арендной ставке для якорного арендатора и остальных операторов гораздо ощутимее. По ее мнению, ставки "якорей" могут быть в 3-10 раз меньше арендных ставок для других арендаторов ТК. Арендная ставка якорного оператора во многом зависит от его торгового профиля - ставки различны для мультиплекса, магазина бытовой техники, гипермаркета, универмага.
"Якорный" дисконт
Местоположение оператора внутри ТК связано с его категорией - якорный и все остальные; функцией - торговля, общепит, развлечения; занимаемой площадью. Якорные операторы привлекаются в ТК для формирования основных покупательских потоков. Хороший "якорь" способен привлечь большой поток покупателей и обеспечить их "нужное" перемещение по комплексу.
Директор департамента консалтинга "Бекар" Олег Спивак считает, что размер арендных ставок для якорных арендаторов достаточно трудно объективно оценить. Часто якорные арендаторы являются соинвесторами проектов крупных ТК, почти всегда стараются обеспечить свое участие на ранних стадиях строительства или проектирования.
Средние ставки аренды в ТК, расположенных в центральной части города, на текущий момент составляют порядка $1200-1500 за 1 кв. м в год, в ТК, расположенных на окраинах - $600-1000 за 1 кв. м в год. Якорные арендаторы не могут платить такие ставки в связи со спецификой их деятельности - они требуют больших площадей, при этом имеют довольно небольшой оборот с 1 кв. м. Поэтому "якоря" физически не могут платить выше уровня примерно $200-300 за 1 кв. м в год в зависимости от профиля и площади, которую они занимают.
Верхи и низы
В ТК "Космополис" якорем является "Супер Сива", в ТРК "Норд" - "Патэрсон" и строительный магазин "Домовой", в ТК "Озерки" - магазин игрушек "Лукоморье", в ТРК "Гранд Каньон" - "Рамстор". Каждый из перечисленных "якорей" занимает площадь более 1 тыс. кв. м. Второй этаж и выше, как правило, нарезается по 50-300 кв. м и сдается магазинам модной одежды, обуви, аксессуаров. Так, в ТРК "Норд" первый и второй этаж практически полностью, за исключением "Эльдорадо", заняты магазинами одежды, обуви, косметики, ювелирных изделий, сувениров и т. д.
На высших этажах располагается фуд-корт и развлекательная составляющая комплекса. На третьем этаже ТК "Космополис" располагается фуд-корт, четвертый - занят фитнес-клубом Extra sport. Аналогично, на третьем этаже ТК "Озерки" размещены ресторанный дворик, магазины Forum, "Мегашуз" и "Тысяча и одна сумка". На третьем этаже ТРК "Норд" помимо фуд-корта и кинотеатра "Кронверк-синема" расположены магазины, занимающие большие площади, - "Банана-мама" и Plato, весь четвертый этаж отдан под развлекательную составляющую комплекса.